זכויות דייר מוגן מהוות נכס ערך משמעותי במערכת הנדל"ן הישראלית. השאלה המרכזית שעומדת בפני כל מחזיק זכויות כאלה היא האם עדיף למכור את הזכויות בחיים או להשאיר אותן לירושה לדור הבא. בין השנתיים 2023-2025, נושא זה הפך לרלוונטי יותר מתמיד, כאשר מספר רב של דיירים מוגנים מתמודדים עם דילמה זו.
דיירות מוגנת, מעניקה לדייר הגנה מפני פינוי והטבות כלכליות משמעותיות הנובעות מחוק הגנת הדייר משנת 1972. במקרה פטירתו של דייר מוגן, החוק קובע כי זכות הדיירות המוגנת בנכס עוברת לזוגתו (באם השניים התגוררו יחדיו לאורך 6 חודשים לכל הפחות), וכך גם לילדים בתנאים מסוימים.
האם מכירה בחיים מבטיחה תמורה גבוהה יותר?
הערכת שווי זכויות הדייר המוגן נבחנת ביתרון הכלכלי הנוצר לו, כלומר ההפרש בין דמי שכירות המשולמים בשוק החופשי בהשוואה לדמי השכירות המופחתים המשולמים בפועל. התמורה הכספית ממכירת זכויות דייר מוגן יכולה להגיע לסכומים נכבדים, במיוחד בערים כמו תל אביב וירושלים.
חברת "House – Value" – שמאות מקרקעין ונדל"ן מניב ברשות השמאים אבי גיני וקובי אייזנמן מספקת ללקוחותיה שירותי שמאות מקרקעין. השמאים המקצועיים במשרד מבינים כי את החיסכון שנוצר נהוג להוון לתקופה של 15 שנה אשר הינה התקופה המקובלת להחלפת דיירים מוגנים, וכי השווי כולל גם חלקו העתידי המהוון של הדייר במי מפתח שישולמו המהווים 60% מדמי מפתח מהוונים.
מהן הזכויות המועברות בירושה?
יורש המקבל את הזכויות של דיירות מוגנות יכול ליהנות מהזכויות שהיו לדייר המוגן המקורי. כלומר, הוא יקבל הגנה מפני פינוי והוא ישלם דמי שכירות נמוכים יחסית ויוכל לגור בנכס. אולם, הירושה היא אינה תהליך אוטומטי ויש צורך להוכיח שהיורשים עומדים בכל התנאים.
במקרה שבו מדובר בדייר מוגן ללא בת זוג, זכויות הדיירות עוברות לילדיו (גם כאן, באם ילדיו התגוררו עם הדייר המוגן במשך 6 חודשים לכל הפחות ובהנחה ולא היה לילידיו נכס למגורים אחר). זהו תנאי מהותי שעלול לפגוע ביכולת להוריש את הזכויות.
איך מחושבת התמורה הכספית במכירה?
צוות המשרד כולל שמאים ועורכי דין מנוסים בתחומי המיסוי והנדל"ן אשר עוברים השתלמויות ובעלי מקצועיות רבה בתחומם ובכך מצליח המשרד לספק קשת רחבה של פתרונות ללקוחות החברה גם בייעוץ ובתכנוני מס. השמאים המקצועיים לוקחים בחשבון מספר פרמטרים במחשב התמורה:
- ההפרש בין שכר הדירה בשוק החופשי לבין התשלום הנוכחי המופחת
- תקופת ההיוון הסטנדרטית של 15 שנה
- החלק מדמי המפתח העתידיים (60%)
- מיקום הנכס וסוג השימוש בו
האם הירושה כרוכה בסיכונים משפטיים?
במקרים מסוימים יתכן ויהיו מספר יורשים ויהיה צורך להגיע לערכאות משפטיות בכדי להגיע לפתרון. הסיכונים המשפטיים בירושה כוללים:
- בעיות באישור זכאות היורשים
- סכסוכים בין יורשים מרובים
- חובת הוכחת תנאי המגורים המשותפים
- אפשרות לביטול הזכות אם היורש כבר בעל נכס
מתי כדאי לבחור במכירה?
יש רגעים בחיים שבהם בעלי זכויות דיירות מוגנת נדרשים לקבל החלטה משמעותית: האם להמשיך ולהחזיק בזכות או למכור אותה כבר בחייהם. זה קורה כאשר אין יורשים שיכולים או זכאים להמשיך בדיירות, כאשר מתעורר צורך במזומן מיידי לצרכים אישיים או רפואיים, כאשר היורשים אינם מעוניינים להמשיך ולהתגורר בנכס, או כאשר קיים חשש משינויים עתידיים בחקיקה.
במקרים כאלה, ניתן לשים לב שזכויות של דיירות מוגנת, house value מעניקה יתרון כלכלי ברור – אפשרות לממש את ערך הנכס באופן שמייצר תמורה ממשית. לפי ניסיונו של עורך דין העוסק בתחום ובהתאם לנתוני רשות המסים, מכירת זכויות דיירות מוגנת עשויה להניב עשרות ואף מאות אלפי שקלים, תלוי במיקום ובגודל הנכס.
באתר תוכלו למצוא מידע מקיף, עדכני ומבוסס על ניסיונו של עורך דין המתמחה במימוש זכויות דיירות מוגנת, כדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת ובטוחה.
מתי עדיף להשאיר לירושה?
הירושה מתאימה כאשר:
- קיימים יורשים הזכאים והמעוניינים להמשיך במגורים
- היורשים עומדים בכל התנאים החוקיים
- הנכס ממוקם באזור עם פוטנציאל עליית ערך
- רוצים לשמר את היתרון הכלכלי לדור הבא
בית המשפט העליון קבע כי יורשיו של דייר מוגן שהפעיל עסק אשר נהנה משכירות מוגנת, אינם צריכים להוכיח כי העסק דרוש לקיומם על מנת להמשיך וליהנות מהשכירות המוגנת – החלטה זו מחזקת את מעמד היורשים.
איך משפיעות השיקולים המיסויים?
במועד מימוש הזכויות בדירה, שהוא יום המכירה, חלה החובה לשלם מס השבחה על מכירת דירה. המיסוי על מכירת זכויות דייר מוגן יכול להיות משמעותי ויש להביאו בחשבון בתכנון הכלכלי. לעומת זאת, בירושה ישנם הקלות מיסוי מסוימות.
איך מתמודדים עם הערכת השווי הנכס?
השמאות המקצועית היא המפתח להחלטה מושכלת. שמאים מומחים בתחום הדיירות המוגנת יכולים לבצע הערכות מדויקות הלוקחות בחשבון את כל הגורמים הרלוונטיים. ההערכה כוללת בדיקה של:
- מחירי השכירות הנוכחיים באזור
- מגמות השוק העתידיות
- מצב הנכס הפיזי
- סיכויי השמירה על הזכות בירושה
איזה תזמון הכי מתאים למכירה?
התזמון יכול להשפיע משמעותית על התמורה. גורמים חשובים לשיקול:
- מצב שוק הנדל"ן הכללי
- שינויים צפויים בחקיקה
- מצבו הבריאותי והכלכלי של הדייר המוגן
- צרכי היורשים הפוטנציאליים
איך השוק מתייחס לזכויות דיירות מוגנת כיום?
בשנים האחרונות נרשמה עלייה בביקוש לרכישת זכויות דיירות מוגנת, בעיקר באזורים מרכזיים. הסיבות לכך:
- מחירי הנדל"ן הגבוהים בשוק החופשי
- החיפוש אחר חלופות דיור במחיר נמוך
- ההכרה בערך הכלכלי של הזכויות האלה
איך מתרגמים את הזכות לכסף מזומן?
המרת הזכות לכסף מזומן דורשת הליך משפטי מסודר הכולל:
- הערכת שווי על ידי שמאי מוסמך
- הכנת ההסכמים המשפטיים
- קבלת אישורי בעל הנכס
- ביצוע העברת הזכויות בטאבו (במקרים מתאימים)
איך מכינים את המשפחה להחלטה?
החלטה זו משפיעה על כלל בני המשפחה. חשוב לערוך דיון משפחתי הכולל:
- הסבר על הזכויות הקיימות
- חישוב התמורה הכספית הצפויה
- בדיקת צרכי כל היורשים
- שיקול השפעת ההחלטה על הדור הבא
האם ההחלטה צריכה להיות סופית?
במקרים מסוימים ניתן למכור חלק מהזכויות ולשמור חלק לירושה, תלוי במבנה המשפטי הספציפי של הנכס. חשוב להתייעץ עם מומחים לפני קבלת החלטה סופית.
איך מוודאים שההחלטה נכונה למשפחה?
בסופו של דבר, ההחלטה תלויה בנסיבות האישיות והמשפחתיות. יש לשקול:
- המצב הכלכלי הנוכחי
- צרכי היורשים
- יכולתם להמשיך בדיירות המוגנת
- החזון המשפחתי לטווח הארוך
- השפעת השינוי על איכות החיים
מכירה מידית מבטיחה ודאות כלכלית וחופש בבחירת הדיור, בעוד שהירושה יכולה לשמר יתרון כלכלי לטווח ארוך אך כרוכה בסיכונים משפטיים וחוסר ודאות.